摘 要：在当今的房地产市场，薄利时代的到来是企业不可回避的现实挑战。随着房地产市场逐渐饱和，政策调控力度不断加大，房地产开发企业的利润水平普遍呈下滑态势。在这一薄利时代，企业唯有通过精细化的财务管理，优化资本管理，加强风险评估，提高财务报告的质量与透明度，增强投资者信心，才能保持竞争优势，在激烈的市场竞争中立于不败之地。
关键词：薄利时代；房地产企业；财务管理；改进措施
一、引言
在全球经济一体化、市场竞争日益激烈的当下，房地产开发企业面临着前所未有的挑战。薄利时代不仅意味着利润空间的压缩，更意味着企业需要在精细化管理与创新战略方面做出重大调整。近年来，房地产行业利润普遍下滑，部分企业甚至出现亏损。在薄利时代，房地产企业若想在激烈的市场竞争中保持竞争优势并实现可持续发展，就必须优化财务管理，提高资本利用效率，降低成本，提升风险管理水平。
二、薄利时代背景下的房地产市场概况
（一）当前房地产市场的主要特征
目前，我国房地产市场主要呈现出市场发展速度放缓、利润率降低、行业竞争日趋激烈的特点。根据国家统计局数据，近年来房地产开发投资增速持续回落，部分城市房价出现调整，市场观望情绪浓厚。在这样的形势下，房地产开发企业受到了前所未有的冲击，薄利时代已然来临。在市场景气时期，许多企业依靠高杠杆、高速扩张实现快速发展，但进入薄利期后，资金链薄弱、成本控制不佳、风险管理不到位等诸多问题逐渐暴露。因此，为适应新常态，房地产企业必须重新审视财务管理战略。
（二）薄利时代对房地产企业的影响分析
在利润微薄的时代，房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，这要求企业更加注重精细化管理，提高资本利用效率，严格控制成本，并积极管理财务风险。精细化管理需要在项目开发、建设管理、销售及售后服务等各个环节精打细算，优化流程，提高效率。同时，企业还需提高财务透明度，以增强投资者对企业的信心。只有当投资者看到企业财务状况良好且透明时，才会给予信任与支持。此外，为满足消费者的多元化需求，房地产企业还需不断创新产品与服务，例如根据市场需求进行户型设计，提供更人性化的物业服务，打造智能化的生活环境。只有如此，企业才能在激烈的市场竞争中立足，吸引更多潜在客户，在有限的利润率范围内寻找新的增长点，实现持续发展。
三、薄利时代下房地产企业财务管理的重要性
（一）财务战略与市场适应性的结合
在薄利时代，将财务战略与市场适应能力紧密结合对房地产企业至关重要。企业需实施精细化财务管理，采取灵活多样的财务战略，以应对市场的不确定性。一方面，通过多元化融资降低资本成本，除传统银行贷款外，积极采用债券融资、股本融资、众筹融资等方式，获取成本优势。另一方面，合理运用财务杠杆，通过借入资金扩大投资规模，提高资金使用效率与投资回报率，同时注意避免过度依赖带来的财务风险。此外，利用多种财务模型识别市场机遇与威胁，据此制定财务策略，灵活运用各类财务战略与工具，从而在复杂多变的市场中站稳脚跟，保持竞争优势。
（二）财务效率与成本控制的关键作用
在薄利时代，财务效率与成本控制是房地产企业生存发展的关键。提升财务效率意味着以较少的资源投入获取更高的产出，通过精细化管理降低单位面积造价，赢得价格竞争优势。先进的ABC成本控制模式能够精准配置成本、识别成本动因，助力企业精准控本。
在成本控制方面，企业应运用价值工程优化设计阶段的工程造价，在保障功能和质量的同时削减不必要的费用，严格执行预算管理，把控各项费用支出。同时，企业内部流程优化对提高财务效率也必不可少。引入精益管理思想，减少浪费、提升生产效率，如简化审批流程、缩短开发周期、加速资金回笼等。借助ERP等信息技术实时监测分析财务数据，以便及时调整财务战略，适应市场变化。
（三）资本运作与财务创新的驱动力量
资本运营与财务创新已成为推动企业持续发展的重要驱动力。在这种情况下，为适应不断变化的市场和不确定性，企业必须采取创新的财务战略。例如，企业可通过不动产投资信托（REITs）将房地产资产证券化，提高资产流动性，有效降低融资成本。这种模式既能为企业提供新的资本来源，又能分散投资风险，提高企业财务稳定性。此外，房地产企业还可以采取其他金融创新战略来应对市场挑战，如发行债券或股票融资，或运用衍生产品管理风险。这些策略有助于企业在激烈的市场竞争中保持竞争优势，做出明智的财务决策。为更好地把握市场动向，企业必须持续加强财务分析与市场调查，适时调整财务战略，确保企业的稳健经营与可持续发展。总之，在薄利时代，只有创新财务战略，才能灵活应对市场变化，在不确定的市场环境下保持财务稳健，实现企业的可持续发展。
（四）财务风险防范与企业稳定性的关系
薄利时代下，房地产企业面临的财务风险日益增大，这直接影响着企业的稳健发展。防范财务风险既需要敏锐的市场洞察力，也需要健全的内部控制体系。财务风险管理是维护企业稳定的重要环节。企业应采取多元化的融资渠道，优化资本结构，加强信贷管理，降低财务风险。此外，通过引入向量自回归等现代风险评价模型，企业能够更好地评估潜在的金融风险，做出更科学的决策。因此，房地产企业要想在薄利时代保持稳健发展，就必须不断强化财务风险管理。
四、薄利时代房地产企业财务管理现状
（一）资金管理现状分析
在薄利时代，房地产企业的资金运营状况关乎企业的生死存亡。市场环境不断变化，不确定性增加，房地产开发企业面临资金周转缓慢、融资成本上升、现金流量压力增大等难题，资金运营成为企业立足市场的关键。
传统的现金流量表和资产负债表是监控资金流向的主要工具。现金流量表展示一定时期内企业现金流状况，资产负债表反映特定时间点的资产、负债及所有者权益情况。但在复杂的市场环境下，仅依靠传统财务报表分析已无法满足需求。
为全面评估项目长期收益与风险，需采用现金流折现法、净现值法等更先进的财务分析方法。现金流折现模型将未来现金流量按折现率折算为当前价值，评估项目长期收益；净现值法通过当前现金流量减去初始投资成本评价项目收益，这两种方法能更准确地反映项目实际价值与风险程度，使投资决策更加科学。
此外，引入动态资金管理战略可提升资金使用效率，减少闲置成本。例如资金池管理，将企业各部门、子企业资金集中统一调配，提高资金利用率；内部银行系统模拟银行业务，集中管理内部资金，优化资本配置，降低成本，帮助企业应对市场不确定性，维持充足现金流，保持竞争力。
（二）成本控制实施情况
在薄利时代，成本控制对房地产企业而言是一项严峻的挑战。随着市场竞争日趋激烈，利润率不断降低，企业要保持竞争力、提高利润，就必须对成本进行精细化管理。将精益管理理念引入房地产开发的各个环节，能够有效分析成本收益，识别并减少不必要的费用。例如，运用价值工程的方法对建材、设计、建造等环节进行优化，在保证工程质量的前提下节约成本。此外，实行全面预算管理，确保各部门、各项目按预算操作，也是行之有效的方法。为此，必须建立健全成本控制系统，通过准确的数据分析、成本监控等手段，确保每一笔投资收益最大化。
（三）财务风险评估现状
薄利时代下，房地产企业财务风险评估的形势愈发复杂。面对日益严峻的市场环境，企业需要对潜在的金融风险进行更细致的分析与预测。在这一背景下，企业可通过敏感性分析和情景分析等方法对不同市场环境下的金融风险进行评估。灵敏度分析可以帮助企业了解当某些变量发生变化时，如利率、房屋价格的变动对企业财务状况的影响。而情境分析法则通过构建不同的市场情境，例如乐观、悲观与最有可能情形，来预测企业可能面临的金融风险。因此，要想在薄利时代保持稳健发展，就必须对财务风险进行准确的评估。
五、薄利时代房地产企业财务管理存在的问题
（一）资金流动性管理问题
薄利时代下，资金流动性管理是房地产企业面临的重要问题。由于房地产项目前期投入大，资金回笼时间长，在建设、销售、运营等各个阶段都需要充足的流动性，以应对突发事件。在资金流动性管理方面，房地产企业应采取更精细的战略。以现金流量管理模型为例，利用现金流量预测模型对未来一定时期内的现金流入与流出进行预测，以便提前进行资金调配。同时，要注意短期负债管理，防止因短期资金流动不畅引发流动性危机。此外，还应拓宽融资渠道，优化资本结构，减少对单一融资渠道的依赖，如发行债券、引进私人投资基金、发展房地产信托等，都能有效分散风险，增强资金流动性。在此基础上，加强应收账款管理，缩短回款时间，提高资金利用率。在薄利时代，房地产企业必须通过对资金的精细化管理，才能更好地适应市场变化，保持稳健的财务状态。
（二）成本控制与预算管理问题
在“薄利时代”，成本控制和预算管理成为房地产企业面临的重要课题。随着市场竞争日趋激烈，利润率不断下滑，企业要保持竞争力，就必须对成本进行精细化管理。企业可运用零基础预算法对各项费用进行重新评估，以确保各项费用的合理性和必要性。此外，引入作业成本法，能够更加精确地将间接成本分配到具体项目上，实现精准的成本控制。这就要求房地产企业必须建立健全成本控制系统，利用数据分析、模型预测等手段，实时监控成本，及时调整成本策略，以应对市场环境的变化。
（三）财务风险评估与管理不足
薄利时代下，房地产企业财务风险评估和管理能力的欠缺成为突出问题。面对日益严峻的市场环境，企业必须加强对财务风险的识别、评估与控制。在薄利时代背景下，企业需要通过蒙特卡洛仿真、压力测试等更精细的风险管理手段，对可能出现的金融风险进行预警和应对。同时，企业应建立动态的风险评价系统，根据市场发展趋势以及内部财务数据，定期对风险进行评估，确保能够及时调整战略，避免或减少风险造成的不利影响。
（四）财务报告与透明度问题
在薄利时代，房地产企业所面临的财务报表和信息披露问题尤为突出。随着市场竞争日趋激烈，利润空间越来越小，上市企业越来越需要提高财务报告的透明度，以增强投资者及股东对企业的信任。透明度不仅关系到合规问题，也关系到企业的信誉与市场竞争力。然而在现实中，许多房地产企业仍然存在财务报表不规范和信息披露不充分等问题，这不仅影响了企业的融资能力，还可能引发市场信任危机。因此，企业应通过引进国际会计报告标准，加强内部审计与合规检查，确保财务报告的准确与及时，进而提高企业的整体透明度。
六、薄利时代房地产企业财务管理的改进措施
（一）强化资金流动性管理的策略
在薄利时代，资金流动性管理对房地产企业的挑战尤为突出。为应对市场波动与金融风险，企业必须采取创新战略，确保资金有效运作。例如，通过应用现金流预测等精细化资金管理模式，企业能够对未来现金流量的流入与流出进行更精确的预测，从而做出更明智的投资决策。此外，房地产企业应将资金流动性管理作为企业经营的核心，对应收账款和应付账款进行优化管理，缩短收款时间，延长支付时间，提高资金的使用效率。企业可考虑通过发行债券、股权融资、房地产资产证券化等多种方式，减少对单一融资渠道的依赖，提高资金的灵活性与安全性。
（二）优化成本控制与预算管理的措施
在薄利时代，房地产企业面临的财务问题更加严峻和复杂。在当前市场环境下，企业能否实现持续盈利，关键在于能否有效控制成本，精细开展预算管理。房地产企业要实现成本控制和预算管理的最优化，就必须深入细致地分析自身成本结构，准确确定可变成本和固定成本。只有清晰认识成本结构，才能更好地控制可变成本，避免不必要的费用支出。此外，精益施工技术也是提高资源利用效率、降低材料浪费的有效方法。采用精益施工技术，可在施工过程的各个环节发现并消除浪费，从而降低成本、提高经济效益。在此基础上，建立动态预算管理体系，根据市场变化对预算进行动态调整。只有这样，企业才能在瞬息万变的市场环境中保持竞争优势。房地产企业要使预算管理更好地发挥作用，就必须将预算管理与企业战略目标紧密结合。这意味着每一笔开支都要经过慎重考虑，确保其能为企业长远发展创造价值。如此一来，既能有效控制成本，又能保证资金的合理配置，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。
（三）提升财务风险评估与管理能力
在薄利时代，房地产企业财务风险日益严峻，加强财务风险评估与管理至关重要。企业需借助蒙特卡洛模拟、压力测试等精细的风险评价模型，预测不同市场环境下的风险。例如，对不同经济循环中的销售额建模，能有效应对可能出现的现金流短缺问题。引入大数据分析技术，可助力企业预测市场趋势，提前规避风险。企业应持续强化内部培训，提升员工财务风险意识与管理水平，以保障企业稳健发展。蒙特卡洛模拟可生成大量随机变量，模拟各类市场情景并评价金融绩效，帮助企业了解不确定性因素对财务状况的影响，从而制定更稳健的财务决策。压力测试则用于评估企业在极端市场环境下的抗风险能力，通过模拟经济衰退、利率上涨等极端事件，使企业提前做好应对准备，避免陷入危机。大数据分析技术应用广泛，通过分析海量的市场、消费行为、竞争对手等数据，企业能更精准地预测市场发展趋势与消费者需求，制定更具针对性的营销策略以规避风险，还能实时监测市场动态，及时调整运营策略。为提升财务风险评估和管理水平，企业应定期举办财务风险管理培训班，让员工全面认识各类风险评估工具和方法，增强风险应对能力。同时，邀请外部专家举办讲座，融合最新风险管理理念与实践经验，帮助员工更新知识，提升风险管理能力。
（四）加强财务报告质量与透明度的方法
薄利时代下，房地产上市企业面临着更大的财务挑战，其中财务报告的质量和透明度受到了投资者及利益相关方的高度关注。为提高财务报告的透明度，企业应采用更严格、更规范的会计报告标准，确保所有财务资料准确、及时。此外，通过引入财务比率分析、现金流分析等先进的数据分析模型，能够帮助企业更准确地评估自身财务状况，也能向外界展示企业财务状况的稳定性。房地产企业要提高财务报告的质量，必须加强内部控制制度的建设，确保会计报表的编制符合国家有关法律法规的要求。企业应强化内部控制，降低财务报表出现差错与舞弊的风险。同时，还应定期开展内部审计工作，确保财务报表的准确、完整。实证分析结果表明，定期开展内部审计的房地产上市企业具有更高的财务透明度与可信度，有利于增强投资者对企业的信心。提高透明度还应包括对财务报表的解释和沟通。房地产上市企业应通过定期召开业绩电话会议、投资者见面会等投资者关系活动，主动向投资者和市场传递企业的财务信息。在这些活动中，企业管理层应清晰、准确地解读财务数据，对财务指标的变化进行详细说明，及时解答投资者的疑问，展示企业对财务透明的坚定承诺。此外，充分利用公司官网、社交媒体平台等渠道，及时发布财务报告及相关解读内容，扩大信息传播范围，确保更多利益相关者能够便捷获取信息。
（五）创新财务管理模式以适应薄利时代需求
在薄利时代，传统的财务管理模式已难以满足企业发展需求，创新财务管理模式迫在眉睫。企业应积极引入数字化财务管理工具，如财务机器人、智能财务分析系统等，实现财务流程的自动化和智能化。财务机器人可处理重复性、规律性的财务工作，如账务处理、报表生成等，大大提高工作效率，减少人为错误；智能财务分析系统则能对海量财务数据进行深度挖掘和分析，为企业决策提供精准的数据支持。
同时，构建业财融合的财务管理体系。打破财务部门与业务部门之间的壁垒，促进两者深度融合。财务人员深入参与项目的前期策划、开发建设、销售运营等各个环节，从财务角度提供专业建议，如成本效益分析、资金预算规划等，确保业务活动的开展符合企业整体财务战略。业务部门也应及时向财务部门反馈市场动态、业务进展等信息，以便财务部门及时调整财务策略。
此外，关注新兴金融科技发展，探索应用区块链技术提升财务管理的安全性和透明度。区块链的去中心化、不可篡改等特性，可用于财务数据的存储和共享，确保财务信息的真实性和完整性，增强投资者和合作伙伴对企业财务数据的信任。
七、结束语
薄利时代下，房地产企业的财务管理面临着更为严峻的挑战，需要更精细、更具前瞻性的经营战略。在这种情况下，企业要适应薄利时代的需求，就必须加强资金流动性管理，优化成本控制和预算管理，提升财务风险评估和管理能力，提高财务报告的质量和透明度，创新财务管理模式。薄利时代下，房地产企业更应重视客户价值的创造，通过优化财务管理，确保企业能持续、稳定地向客户提供优质的产品与服务，从而在激烈的市场竞争中保持竞争力。房地产企业只有积极应对财务管理挑战，不断探索创新，才能在薄利时代实现可持续发展，在行业变革的浪潮中脱颖而出，开创更加稳健的发展新局面。
（文 / 胥保荣）
（作者简介：胥保荣，江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司，本科，注册会计师。研究方向：财务管理）
参考文献
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