摘 要：房地产税是全球各国较为常见的税种，它在加强房产管理，调节房价，增加财政收入等方面都具有重要的作用。本文分析了国内房地产税与房地价的关系，并进一步构建回归模型，对房地产税与房价关系进行实证分析，并得出相关结论与建议。
关键词：房地产税；地价和房价；影响研究
一、引言
房地产业一直是我国国民经济的重要支柱产业，从1998年房改开始，我国的房地产业迅猛发展，房地产市场也在不断扩大，商品房的销售均价从1998—2013年涨幅达到了200%，但房屋的竣工成本仅上涨了127%。
为了抑制房地产价格的不断上涨，保证房地产业健康发展，政府制定了一系列政策进行宏观调控，但效果不佳。在2019年的《政府工作报告》中，“稳步推进房地产税立法”再次被提及，开征房地产税已经成为当今社会经济中的一个热点问题。我国现行房地产税体系包含了所得税、房产税、印花税和契税等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。据统计资料显示，1999—2018年，房地产税税收之和占地方财政收入的比重从6.76%上升至17.7%，上涨幅度为161.83%。可以说，房地产税作为一个涵盖了所得税、流转税、财产税和行为税等多类税收，涉及了房地产开发投资、交易流通、持有等三个阶段的税收体系，其对房地价会产生影响是毋庸置疑的。
二、相关理论模型
根据市场经济的运行规律，价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加；反之，价格的下跌会导致需求量的增长和供给量的下降。房地产税主要是通过各个税种和税率调节房地产的市价，从而影响房地产的供给和需求；同时，房地产供给和需求的变动反作用于价格。
由于不同商品的供给弹性和需求弹性都有所差异，税负转嫁的存在使房地产的供给者和需求者都承担着不同的税收负担。税负转嫁可能会出现三种结果：第一种，房地产的供给者即开发商将所缴纳的税款全部采取提高房价的方式，最终转嫁给消费者。第二种，房地产的需求者通过压低房价的方式，将其所缴纳的税款转嫁给房地产的提供方。第三种，供给双方的纳税者将部分税款转嫁出去，即法定归宿和经济归宿有部分重合的可能性。
根据转嫁的规律分析房地产税的转嫁与归宿：商品的供给弹性越大，税负前转给消费者的可能性就越大；反之，商品的需求弹性越大，税负后转给供给者的可能更多。本文的房地产税主要指的是房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税五个税种。其中从价税居多，以下分析均考虑为税率的变化影响，并且将从房地产税的流转环节和保有环节去分析税负转嫁与归宿的问题及对价格的影响。
三、流转环节
本文将从短期和长期两个时间长度来进行分析。随着商品房价格的上升，消费者的需求都会或多或少减少，反之需求量则增加。但是对于商品房的供给曲线而言，由于土地的限制会根据时间长短呈现不同的形状。
（一）短期流转环节
市场分析看到，当需求弹性大于供给弹性的时候，房地产的供给者承担了更多的税负；反之，税负更多地转嫁给了房地产的消费者。从一般均衡分析的角度，随着房价的上涨，房地产供给方会增加商品房的供给数量，反之则会减少。供给曲线和需求曲线的均衡点会决定商品房的均衡价格和数量。若征收房地产税，对于供给方和需求方有着不同的情况。在达到新的均衡的时候，其税负的转嫁方向及归宿取决于房地产市场上供需求弹性的大小等多种因素。
（二）长期流转环节
从长期流转环节分析，土地的数量有限致使房地产的供给是恒定不变的，所以它的供给曲线是垂直于横轴的，即供给完全没有弹性。在房地产供给完全有弹性的市场上，征收房地产税并不会带来房价的改变，并且税负归宿由消费者承担。当在一个土地稀缺的市场上，商品房已经达到了潜在供给数量时，税负会全部转嫁给供给者。
若要分析商品房单价的变化，则要从不同的时间维度进行分析。在市场完全饱和、房地产完全达到潜在数量时，征收房地产税会使房价下跌，且税负全部由供给方承担。当在一定的时间维度内，房地产税的征收会使房价升高，税收会增加房地产开发商的成本，这时候供给方会通过税负转嫁的方式将应纳税所得额或多或少地转嫁给买方，需求方就不得不用更多的价格去购买商品房。
四、保有环节
众所周知，房产除了自用之外，投资也是多数消费者购置房产的原因。本文将在离散时间维度的假定下用资产定价模型对保有环节税收产生的影响进行分析，运用现金流量模型对未来时间点的收益的净现金流通过折现系数折现计算房地产价格现值。模型将涉及以下变量：房租未来收益现金流、预期增长率、维修等其他费用和折现率等。模型的公式为：
1.当不征收房地产税时，未来T个时间点折现到现在的房产净现值价格的表达式如下：
其中：P0为房产现值价格，Vt为房产在t时的价值，c为维修等其他费用，g为预期增长率，i为折现率，t=1,2,3…T。假设每期收到的房租租金都相等，即V1=V2=…=VT；且T=∞当，即可把上式化简为：
2.现在假定持有房地产时每个时间点上应纳税额的税率为b，其他假定条件不改变。则税收净现金流折现后的净现值为：
化简后为：
对比税前和税后的房地产净现值，差值为保有环节税款折现后的现值之和，即为税收资本化现象，用税前价格减去税后价格的差值是房价下降的幅度：
3.房地产税与房价相互关系的研究分析。
以我国1999—2018年与房地产行业直接相关的五类税种的税收收入之和，商品房平均销售价格进行回归分析。运用EViews软件对1999—2018年房地产税税收收入及商品房平均销售价格数据进行处理，作散点图建立模型得到回归图形及方程式。
（1）研究方法与数据处理。将房地产税作为自变量，房价作为因变量建立一元线性回归模型，得OLS法的回归结果，模型估计结果的标准格式为：
根据实验结果，绘制散点图及拟合线得到回归方程曲线，如图1所示。
（2）模型检验。
①单位根检验（ADF检验）。利用单位根检验对房价与房地产税的原始序列的波动性进行检验。结果如表1所示，房地产税税收收入和房价遵从二阶单整，从而可得到两个变量长期协整。二阶单整序列往往具有一个相对不变的的增长率，模型也证实了商品房平均单价的增长。
②经济意义、拟合优度和统计检验。我国房价自1998年以来，房地产税与房价同方向变动。即随着税收收入每上升1%将导致商品房平均销售价格上涨0.3367%。由回归结果可知，本实验中的可决系数R2=0.9682，说明房地产税能够很好地解释商品房平均销售价格。解释变量“房地产税税收收入”对被解释变量“商品房平均销售价格”的90.82%的变化做出了解释。
针对H0:β0=0与H0:β1=0，回归系数β0的标准误差和t值分别为129.5382和18.28958，回归系数β1的标准误差和t值分别为0.014381和23.41091，在给定显著性水平α为0.05时，tα/2（n-2）=t0.025（18）=2.1009。显然β0、β1的t值均大于2.1009，即拒绝原假设，所以参数的估计值显著不为零，这说明了解释变量房地产税税收收入在0.05的显著性水平下对商品房平均销售价格的影响是显著的。
（3）研究结论。通过对经济理论模型的分析和根据OLS的回归结果与ADF检验可以发现房地产税对房价的影响存在较为明显的正相关关系。房地产税的征收虽然在一定程度上可以抑制炒房的行为，但是也不可避免地促进了商品房持有成本的上升。随着我国城镇化的进程，在一二线城市住房的需求始终大于供给，房地产税给房地产市场带来的影响后者始终大于前者，也就导致随着时间推移可以显著地发现房价与房地产税的上扬。
（4）改革建议。首要任务是加快房地产税的立法进程，房地产税关乎每一位中国人居有其所的美好愿望，是有力调控房价的关键因素。房地产税法的内容具体而言有以下几个方面：法律条文应该细致合理，对于纳税人、征税对象、税率、征税依据有明确合理的规范要求。政策制定应在合理的范围内适当降低房地产交易的相关费用，提高民众纳税的积极性。
房地产税立法需要考虑到不同地区经济发展水平存在差异的现实问题。相较于北上广深等一线城市，内陆的二、三线城市对于房屋的需求更为轻松，人均拥有的住宅面积也更大，因此对于房地产税的征收要因地制宜，结合地区的实际发展水平等现状制定一个房地产税税率区间，对不同地区实行区别对待确保税收的公平性。税收减免政策要有针对性，确保体现税收的公平性。
完善保有环节的税制结构，这可以在一定程度上减少炒房的动机。除此之外，房产市场价值评估制度等配套体系也需要跟着税法的构建逐步发展。这同时也鼓励独立第三方价值评估行业的发展，在构建的过程中要确保机构的客观独立地位，防止出现不公正有害市场的行为。
【课题资助：本文获得江西财经大学科研课题（编号：2019061815524088）资助】
【作者简介：陈若涵，江西财经大学本科在读，税收学方向；洪小河，江西财经大学本科在读，会计学（CIMA方向）】
参考文献：
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[2]杜雪君,黄忠华,吴次芳.房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析[J].中国土地科学,2009,23(07):9-13+19.
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[4]林渊. 完善我国房地产税收调控政策的研究[D].中国财政科学研究院,2018.
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