摘 要：在商业开发中，既要注重商业品质，又要兼顾投资效益。成本控制是造价管理的一项关键工作，也是影响投资决策的关键因素之一。针对当前商业项目开发投资中出现的一些亟待解决的关于经济分析和造价管理的问题，进行了深入的分析和研究。
关键词：商业地产；项目开发；成本控制；造价管理
一、引言
近年来的实践表明，商业地产的发展和繁荣是与区域的经济水平和增长速度紧密相连的。随着疫情形势好转，实体经济消费市场将从半休眠状态迅速苏醒，国民经济持续恢复发展和产业结构不断得到优化调整。降息、降准以及其他政府宽松政策支持有助于逐渐缓解商业地产“去库存”压力。市场氛围明显好转的同时，破解投资决策的结构性问题更显迫切。
二、概述
（一）商业不动产现状
商业不动产与传统住宅不同，必须具备商业用途或商业功能，分商业用房和办公用房，主要包括购物中心、会展中心、专业市场、批发市场、宾馆酒店、酒店式公寓等。各地城市消费中心建设趋向于政府宏观引导、科学规划、合理布局、市场化运营，政策导向、突出地方特色、精细管理，循序渐进，以商业集聚构建核心商圈，以区域消费中心集聚形成区域联动发展中心。
围绕特色主题和资源要素集聚，“旅游+商业”“地方特色产业+商业”“健康+商业”等新的主体多元化、产业集群化、类型多样化商业生态集群，发挥协同效应和乘数效应，出现了旅游地产、特色小镇、康养地产等新型商业不动产模式。目前旅游地产中标志性、示范性、引领性类型有旅游商业地产和旅游度假地产，都是“旅游+商业”的模式，上海朱家角古镇、苏州同里古镇等旅游小镇项目也不例外。
（二）开发融资模式
常见的融资方式有股权性、债权性、企业保留盈余等类型。开发企业在项目立项前需要落实资金来源，根据投资主体和资金来源的区别，分为内部自有资金和外部筹集资金，其中外部资金融资方式包括政府基金、政府贴息、货款资金、开发银行政策资金、商业银行信贷资金、资产证券化(ABS)、开发性基金（PPP）等。
（三）开发运营模式
按照资产持有情况，目前商业不动产开发运营模式主要有“重资产模式”“轻资产模式”和“轻、重资产”并行模式，通俗一点讲也就是持有模式、销售模式、销售+持有模式。
1.只售不租：比较传统的运营方式，只销售、出让不动产权。
2.只租不售：整体出租（自持物业、委托经营）、分片出租、分散出租、分片与分散出租结合。
3.租售结合：租赁一部分给品牌经销商，同时部分作为商铺进行销售，以“售”养“租”。
4.不售不租：自主经营，便于融资，主要是品牌酒店宾馆、百货零售行业等。
5.证券化模式：通过资产证券化，有利于平衡固定资产投资和流动资金需求。
6.包租+回购：竣工验收合格交付使用后，采取售后包租管理，约定时间资产回购；存在返租期过长、经营变数较大、风险较高的问题。
三、投资决策
（一）影响因素
在市场经济条件下，从宏观经济学角度，影响投资决策的因素主要有政府政策、客户结构、投资规模、投资方式、投资收益、开发溢价、资产溢价、地区因素、市场需求等。
（二）市场调研
首先，要考虑市场因素，避免过量开发。其次，合理调整目标客户结构，合理评估目标客户消费需求和消费能力；然后，综合考虑地块商业价值、投资开发环境、城市配套服务、市场供需及竞争状况。
四、投资经济分析
目前，商业不动产开发逐步从增量时代进入存量时代，传统的投资回收主要依靠运营期间相对稳定的租金收入。商业开发项目投资经济分析主要从政府政策支持、整体市场调研、区位属性考察、目标客户定位、开发批次分期、销售自持比例、销售价格预测、招商运营管理以及物业配套服务等工作全面开展，为后期项目投资决策提供依据。
（一）分析模型
投资经济分析一般分开发期测算和运营期测算两个阶段进行构建分析指标体系、选择样本、集数据、处理数据、建立模型。开发期测算模型主要涉及投资计划、成本预算、销售进度、损益及利润分配、税金估算、现金流量等方面，主要数据指标包括投资评价指标、项目损益指标、建筑面积及分期指标、销售面积及分期指标、建设进度计划、成本测算指标、资金支付计划、销售及回款指标、留存资产指标、资金来源与运用指标等；运营期测算模型依据商业不动产的运营周期进行测算，主要数据指标包含租金收入、租金涨幅、租赁周期、运营周期、运营费用等。
（二）政策因素
政府宏观调控政策也是项目投资决策经济分析需要考虑的关键因素之一，比如不动产市场限价、限售、限贷、限利润等宏观调控方式。政府宏观调控政策有利于推动投资结构调整，促进固定资产投资更加注重专业型、创意型、体验型等多样化类型，转型升级的同时呈现出结构优化、品质提升的良好态势。
五、投资成本管理
投资成本基本构成：土地成本、前期工程费、建安成本、公共服务配套措施费、管理费用、销售费用、融资成本、财务费用、利润、税金等。
1.成本管理阶段包括开发筹备、设计阶段、工程实施阶段成本管理。
2.成本管理步骤主要包括预测、决策、计划、核算、分析、控制和考核。
3.成本预估、归集、分配、汇总、结转的依据包括合同、工程量清单、签证单、结算单等文件资料。
4.土地成本、资本化利息、地下室成本、公共配套设施成本的合理分配，有助于工程项目投资控制。
六、工程造价管理
工程造价管理的任务就是在项目实施的各个进展阶段尽量准确的确定和合理有效的控制工程造价。按照序时进度，管理阶段依次分为投资决策阶段、项目设计阶段、施工阶段。在造价管理过程中，应设定切实可行的控制目标，坚持动态控制的基本原则，以工程造价控制总目标和各阶段目标的合理设定为基础，以工程量清单为依据，将估算、概算、预算、结算、决算等工程造价管理的五个关键指标与目标值相比较，检查偏离程度，并采取相应的调整措施。
（一）投资决策阶段
投资估算在投资决策阶段编制，贯穿于项目开发前期投资机会研究、初步可研、详细可研等投资决策过程。投资机会研究或项目建议书阶段编制项目建议书报相关主管部门审批，作为项目投资机会选择的依据。初步可行性研究阶段根据项目规模、资金筹集、财务指标、经济指标、投资周期、建设周期等情况，分析经济效益情况，形成初步可行性研究报告，对项目的可行性进行判断，作出初步投资评价。详细可行性研究阶段的任务是进行系统性、深入性、细致化的技术经济分析论证，探寻拟建项目的最佳投资方案，做出项目分析论证评价，给出可行性结论性意见。
（二）项目设计阶段
设计概算由设计单位依据设计方案及概算定额等文件编制，通常在项目初步设计或扩大初步设计阶段进行。
1.设计阶段分为方案阶段（建安工程估算书）、初步设计阶段（初步设计总概算）、技术设计阶段（初步设计修正总概算）、施工图设计阶段（施工图预算）。
2.总体要求：方案阶段系统估算；初设阶段全面概算；施工图阶段精准预算。
3.控制方法：采用价值工程法（VE）评估方案设计的经济效益，通过限额设计加强对设计阶段方案的审查和管理。
4.控制措施：加强设计方案论证和施工图审核校对工作。
（三）项目施工阶段
施工阶段预算分为三个阶段进行，工程项目施工图设计阶段编制预算（施工图预算）；工程项目竣工验收阶段编制结算（竣工结算）；工程项目竣工验收完成编制决算（竣工决算）。施工阶段工程造价管理是一个动态的不断深化的管理过程，人工费、材料费、机械费等各项组成费用在项目的不同时期不同阶段随着市场价格变动。
1.根据工程项目目标成本，分解目标成本，编制实施性施工成本计划。
2.施工阶段工程造价管理的关键在于施工图造价编审、工程进度款支付进度控制、设计变更控制、工程签证控制、造价管理台账。要将工程造价控制在合理范围内，工程量清单编制及招标控制价设定得准确、科学、合理是关键。
3.制定施工方案，通过多方案技术经济评价，确保施工方案在经济上合理、施工中可行、技术方面先进，编制实施性施工组织设计、具体的成本控制计划及成本控制措施。
4.加强合同管理，采取组织、技术、经济措施，明确造价管理责任，落实管理制度，监测偏差、分析原因、及时纠偏或修订控制目标，确保达到预期目标。
5.工程价款竣工结算编制、审查、审计是施工阶段造价管理的最后一项工作，根据投标文件、施工图纸、竣工图纸、相关合同、图审记录、设计变更、施工组织设计、工程洽商及相关会议纪要开展并形成工程结算审查报告书，制定并落实内部审核制度，编制人、校对人和审核人进行会签确认。
商业开发项目投资决策是一个复杂的分析、论证、判断过程，其经济分析、造价管理需要建立在科学的管理体系基础上，经济分析是投资决策的前提条件，造价管理是项目投资控制的主要措施。只有不断加强市场研判，准确把握市场需求，及时解决经济分析和造价管理过程中发现的新情况新问题，努力提升投资决策的经济分析和造价管理水平，才能使商业开发达到良好的经济效果。（文 / 吴茂波）
（作者单位：连云港市农业发展集团有限公司）
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