摘 要：商品房消费者超级优先权早在2002年便由最高人民法院司法解释进行规定，随后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》对该权利进一步进行了阐释。2023年最新出台的司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》重新以司法解释的形式对商品房消费者超级优先权作出规定，而业界对于商品房消费者超级优先权的适用条件仍然存在争议。本文通过梳理我国商品房超级优先权的法律相关规定，提出完善其适用条件，并通过预告登记赋予该权利正当性，保障该权利的贯彻落实。
关键词：商品房消费者；超级优先权
一、引言
2023年4月20日，最高人民法院发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的司法解释，较为明确地规定了商品房消费者面对房地产开发企业破产或者其他原因导致交付发生困难时，商品房消费者的超级优先权，填补了2002发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对于商品房消费者权利保护的漏洞，体现了国家对商品房消费者权利优先保护。
二、商品房消费者超级优先权的概述
（一）商品房消费者超级优先权的概念
对于商品房消费者超级优先权的概念表述，学界和司法界对此存在争议。参照2002年关于该权利的最高人民法院司法解释规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议和复议规定》）、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下文简称《九民纪要》）以及2023年最新的司法解释，将商品房消费者超级优先权的概念界定为：当房地产企业发生破产等原因导致的难交付纠纷时，商品房消费者主张的价款返还请求权，或者房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。也就是说商品房超级优先权包括房屋交付请求权以及价款返还请求权，二者区别在于房屋是否能交付。
（二）商品房消费者超级优先权的法理依据
1.物权期待权理论。物权期待权指的是物权性质的期待权。期待权与既得权相对应，指的是欠缺权利取得的要件致使权利存在的条件并不完备的状态。虽然权利取得要件不完备，但是因为当事人正处于取得权利的实际过程中，因此产生了期待的利益。为了保障商品房消费者的利益，最高人民法院援引“物权期待权”理论，并将该理论体现于2002年的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释与《执行异议和复议规定》条文中，规定商品房消费者的债权请求权在满足法律规定的特定条件下，具有可以对抗其他债权请求权甚至物权请求权的优先效力。
2.生存权原则。生存权是商品房消费者权益保护的核心和基础。该理论主要是以民事权益位阶为基础，在民事权益位阶中，生存权属于人格利益，而其他债权人的利益属于财产利益。而财产利益的位阶低于人格利益，在司法适用跟立法中，倾向于对于高位阶权益优先保护，低位阶权利受到限制，故法律在价值衡量中优先保障了商品房消费者的生存权。
3.公平清偿原则。该原则见于破产法，是破产后对各利益群体的权益分配最重要的原则，该原则的首要目的不是平均分配，而是实现实质公平。从这一角度来看，作为商品房消费者的购房人无论是财力还是获取信息的能力以及承受风险和损失的能力都弱于承包商和金融机构抵押权人。如果购房者在这种情况下已经支付房款，当建设公司承包人与抵押权人的有效效力高于购房者时，商品房消费者的购房款实际上是被房企拿来偿还自身破产债务，购房者很可能面临钱房两失的不利境地。故从公平清偿角度来讲，应该赋予商品房消费者超级优先权。
（三）商品房消费者超级优先权的适用要件解释
1.商品房消费者超级优先权的行使主体应为自然人。根据现有法律规定，以及对生存权的保障和对承包人优先受偿权的限制，商品房消费者超级优先权的行使主体并不是《执行异议和复议规定》提及的商品房买受人，而应该是商品房消费者。《九民纪要》以及2023年最新的司法解释也赞同其行使主体应该为商品房消费者。对于商品房消费者，根据现有法律规定和司法实践，具体要求如下：首先商品房消费者应该是自然人。该超级优先权的规定目的是保障商品房消费者的生存权，基于保护生存权的立法目的，主体应该为自然人而非单位。
2.商品房消费者购买房屋的用途为居住。本权利的确立目的是保障生存权，那么购买房屋的性质原则上应该是住宅而非商铺，司法实践显示如果购买的房屋是商铺，那么购房人不应为商品房消费者，也不享有商品房超级优先权。当然也有例外情况，比如商铺用于居住的情况。此外，除了购房人购买的房屋性质为住宅外，房屋的用途也应是居住，而非投资之类的其他用途。这点在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释中有明确体现。用于居住的要求较为严格，在司法实践中体现为是指购房人购买房屋为了长期居住，并且没有其他可供居住的房屋。比如司法实践有判决显示若购房人名下有其他房屋，则该涉案房屋可能不会被认为生活所需。不过，除了房屋套数，部分法院也会结合房屋面积综合考量。
3.商品房消费者支付的价款符合法定条件。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定构成优先权的成立要件要求购房人支付房屋的全部或者大部分款项。该规定较为模糊，没有准确标准。而2015年《异议和复议规定》进一步明确了支付的价款要求超过合同约定的房屋总价款的50%。然而，2023年的批复却要求商品房消费者支付全部价款，不过还规定了若是商品房消费者只支付部分价款，在一审法庭辩论终结前补交支付剩余价款的可以认定其具有超级优先权。
三、商品房消费者超级优先权存在的问题
（一）关于商品房消费者超级优先权立法上存在的问题
1.商品房消费者超级优先权立法上存在冲突。现行有效的法律规范主要是2015年《异议和复议规定》和2023年新出台的司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，二者在规定上存在些许冲突。比如2015年的《异议和复议规定》规定买受人支付合同约定总价款的百分之五十便可排除法院的强制执行，而最新的司法解释要求商品房消费者需要支付全部价款才能取得超级优先权，关于价款的规定两法规之间是存在冲突的。
2.商品房消费者超级优先权的立法不完备。商品房超级优先权从2002年提出之日起便散见于各种司法解释中，其中各种要件规定不一，2015年规定在有关执行程序的司法解释，以及《九民纪要》中也有体现，2002年的司法解释失效后，2023年最高人民法院也仅仅出台司法解释对商品房超级优先权的部分规定做出解释，由此可见，该权利规定十分零散，要件也并不统一。此外，法院把商品房超级优先权认定为物权期待权，认为其效力超过其他物权，但是没有规定其公示制度，这些都是商品房消费者超级优先权立法上的不完备之处。
（二）商品房消费者超级优先权司法上裁判存在分歧
通过检索裁判文书网可以发现，即使是相似的案件事实，不同的法院也会做出不同的判决。这与商品房消费者超级优先权适用条件的不统一存在极大的关系。即使2023年最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》解决了消费者超级优先权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位问题，但是关于商品房超级优先权的适用要件本身，仍然存在争议。比如关于消费型购房人支付购房款比例问题，之前将百分之五十购房款的支付作为享有消费者超级优先权的标准，但是裁判中存在即使支付价款不足百分之五十也认定购房者享有消费者超级优先权， 比如（2015）通中民终字第00488号破产确认案中，法院从保障生存权的角度出发，认为支付购房款不足百分之五十的购房人也享有商品房消费者超级优先权。此外，因为关于用于居住规定的标准不明，实践中也对此存在争议。有的法院严格依照购房者名下不能有其他房产作为标准认定，而有的法院会结合房屋面积综合判定，即使购房者名下有其他房屋，但是综合面积考虑也会认定购房者属于商品房消费者。
四、商品房消费者超级优先权的实现路径
（一）规定商品房消费者支付首付便可获得超级优先权
关于商品房消费者超级优先权的规定中，对于商品房消费者支付价款的要求，2002年的批复规定的是全部或者大部分，2015年发布的《异议和复议规定》要求商品房消费者支付合同约定价款的百分之五十。而2023年发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》甚至要求商品房消费者支付全部价款。而结合我国购房的市场实践，经济条件一般的家庭购买刚需住房，往往不会支付全部、大部分乃至百分之五十的购房款，而是采用百分之三十首付加贷款的形式购入房屋，最新的司法解释要求补交全部价款才能享受商品房消费者超级优先权，如果是经济条件一般的贷款房购房者，往往因为经济所限付不起要求的款项而无法享受商品房消费者超级优先权。目前关于价款的规定实际上给大部分普通购房者增添很大负担。法院规定商品房消费者超级优先权是为了保障人民群众的生存权，从这一角度出发，对于商品房消费者支付价款的要求门槛过高，无形中削弱了对消费者生存权的保护。故笔者认为，对购房款标准的要求应该降低为商品房消费者购房首付款，无论是否按期还贷都可以享受商品房消费者超级优先权，以保障购房人的生存权。
（二）细化商品房消费者以生活居住为目的规定
目前商品房消费者以居住为目的是商品房超级优先权对生存权保障的具体体现。目前该规定不够细化，对于以居住为目的在司法实践中因为案情的复杂存在争议。2015年，施行了20年的《执行异议规定》要求买受人名下无其他用于居住的房屋，2023年的司法解释更是粗略地规定了以居住为目的，没有其他附加规定。因而导致各地对于相似或者统一案件事实裁判结果不一。故笔者认为应该发布司法解释或者指导案例，对以居住为目的这一要件进行较为详细的阐述和规定。
（三）完善公示制度
商品房超级优先权作为超越其他物权的物权期待权，应该对其权利的设立进行一定的公示。而具有物权公示意义的预告登记，则可为商品房超级优先权建构出一条交易安全的实现路径。预告登记制度是为了防止房企“一房多卖”情况的出现，在面对因商品房已售逾期难交付的情况时，商品房消费者超级优先权的公示配套制度，可通过预告登记进行构建。具体来说，可以在法律法规中将预告登记制度作为商品房消费者超级优先权的成立要件。并且在实践中政府应该简化预告登记流程，促进预告登记全面覆盖。
五、结束语
2023年4月发布的司法法释〔2023〕1号虽然强调了商品房消费者超越其他物权的优先效力，弥补了2002年司法解释失效后消费者超级优先权的不确定状态，但其规定的较为简略，存在较多问题，希望立法机关后续可以进一步完善相关法律规范，统一商品房超级优先权的适用标准，发挥预告登记的效力，维护商品房交易市场的稳定，保障人民群众的生存权。
（文 / 郭文茹）
（作者简介：郭文茹，河北经贸大学，法律硕士。）
参考文献
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