摘 要：新时期下，我国房地产行业受市场需求等多方面因素影响，面临较大的发展压力。国家为了确保房地产行业实现平稳发展，出台了一系列扶持政策，如为部分烂尾楼提供资金支持，放宽限购政策等。本文首先介绍财务内控概念，然后分析新时期房地产企业财务内控管理体系优化原则，根据部分房地产企业运营状况，指出财务内控管理体系中存在的不足，并提出相应优化策略，力求通过合理的财务内控管理体系，推动房地产企业持续稳定发展。
关键词：新时期；房地产企业；财务内控；管理体系
新时期，我国房地产行业受市场环境影响，存在库存量大及运营成本高等问题，加大了财务风险发生机率。部分房地产企业为了实现平稳长远发展，大力开展财务内控管理，力求优化资源配置，实现战略目标。但部分房地产企业财务内控管理体系存在不足，导致财务内控效果较差。房地产企业应积极正视财务内控管理体系中存在的缺陷，采取有效措施，确保自身能够快速转型发展，以更好地适应市场经济改革进程。
一、财务内控概念
财务内控是指企业董事会、管理层和全体人员共同开展的一系列与资金活动有关的内部控制活动。财务内控基本内容包含内部控制环境、风险评估、控制活动和内部监督制度，有利于确保国家方针、政策以及法规在企业内部得到有效落实，保障财会信息的完善性和精准性，规避潜在风险，保护财产资源安全，提升经济效益。
二、新时期房地产企业财务内控管理体系优化原则
（一）重要性原则
部分房地产企业通过兼并重组的方式，拓大发展规模，虽然这种方式可以提高市场竞争力，但是容易使内部组织结构变得复杂。房地产企业在优化财务内控管理体系时，不仅要按照发展战略进行优化，还要运用发展眼光，总结财务内控需求，有计划的突出重点。对于重要项目以及高风险环节，需要设计相应的监督制度，明确财务内控关键点，提前防范高危风险出现，保障财务内控管理体系优化质量。
（二）有效性原则
房地产企业在优化财务内控管理体系时，必须从战略层面明确财务内控规则，简化财务内控程序，提升财务内控效率，确保各项经济活动实现持续健康发展。同时，房地产企业应及时引导全体员工了解新型财务内控管理体系的基本要求，并做好财务内控管理体系实施监督工作，督促全体员工按照规章制度完成相应工作，促使财务内控目标有效实现。
（三）制衡性原则
房地产企业在优化财务内控管理体系期间，需要立足内部现实情况，有计划的改善现有财务内控管理体系缺陷，确立岗位职责，科学分配经济活动中相关人员的权力与职责，并通过财务审批以及风险评估等方式，实时制衡和约束各部门工作行为，保障各项财务活动协调开展。
三、新时期下房地产企业财务内控管理体系中存在的问题
（一）项目投资阶段和运营阶段联动性不足
项目投资风险是财务内控管理体系中的重要内容。针对新的投资项目，房地产企业投资团队从产品定位、运营周期、售价策略、工程工期及交付节点、净利润指标等方面出发，编制项目全周期可研报告及项目投资承诺指标，新项目获取后移交项目运营团队，项目实际运营与可研阶段的指标差异未进行持续跟踪、差异分析等，可能导致可研与实操运营存在指标偏差较大及部分投资承诺指标无法落到实处，导致项目在可研、运营环节的脱节，严重情况下出现投资失败现象。这样不仅给后期财务内控管理造成不良影响，还会影响项目投资收益。
（二）资金管理力度有待加强
部分房地产企业将侧重点放在筹集期间，注重筹集的资金总额是否符合项目建设发展需求。但是在使用资金期间，部分房地产企业并未对资金支付进程、资金上报以及资金支付信息保管等工作提出明确要求，仅按照项目负责人提供的原始凭证拨付资金，未能从全局出发统筹分析相关资金申请要求是否合理，整体资金管理力度较低，导致部分资金使用行为缺乏规范性，从而给财务内控管理体系优化造成不利影响。
（三）缺乏完善的财务监督体系
部分房地产企业并未建设完善的财务监督体系，部分工作处于未被持续监督的状态，尤其在财务经济活动开展以及资金使用等方面，未能建立全过程监督机制，甚至没有在制度中阐明财务监督范围以及监督要求。再者，部分房地产企业没有在内部建立专门的财务监督部门，仅要求管理层负责开展财务监督。然而由于财务监督专业性强，部分管理层缺乏财务监督理论，在开展相关工作期间，未能及时发现潜在的财务问题，没有事先处理财务隐患，导致各类财务问题多次出现，从而降低了财务内控管理质量。
（四）预算管理有待改进
部分房地产企业在财务内控管理体系优化期间，组织预算管理时并未动员全体工作人员参与其中。由于部分业务部门中的工作人员对预算管理缺乏全面认识，认为预算管理就是将各项成本信息和销售收入信息反馈给财务部门即可，并未按照财务部门编制的财务预算，有计划的规范工作行为，仅注重签约、回款是否达到预期，从而导致财务预算编制执行效果较差，经常出现实际成本超出预算的情况。再者，部分财务人员在编制预算期间，没有按照战略目标以及房地产项目开发建设周期进行编制，仅运用历史财务数据进行编制，未能从发展角度进行弹性预算，导致预算编制不符合实际情况，在后期无法有效落实，从而弱化了财务内控管理水平。
（五）应收账款管理存在不足
部分房地产企业为了提高项目签约业绩，会制订多种优惠政策，但是受到按揭政策、客户征信、购房资格以及房款分期等因素影响，导致房款回流效果较差。然而部分房地产企业并未对不同销售模式匹配差异化的回款政策，未能根据实际状况调整应收账款管理方式，使得房款回款难度较大，经常出现逾期或坏账现象，使得资金流出现问题，从而影响财务内控管理效果。
四、新时期下房地产企业财务内控管理体系优化策略
（一）做好项目投资管理
房地产企业要想提高项目投资合理性，需要从投运一体化角度出发，做好项目投资管理。在项目获取前期，房地产企业投资团队应组织工程管理部门、营销策划部门、成本控制部门和财务部门等，共同负责编制《项目可行性研究报告》，要求营销策划部门负责初步设计目标宗地，工程管理部门负责初步规划目标宗地和方案等，投资发展部门负责设计目标宗地开发计划和相关法律风险调查落实等，并在报告中对比有关投资项目的支出成本以及在不同时间段的经济收益，总结不同投资项目的可行性，同步进行指标敏感性分析及模拟市场极致情况下压力测试的指标情况，提前做好应对方案，降低项目可研与实操运营的指标偏差；项目获取后，投资团队应定期跟踪项目实操运营阶段出现的问题并进行复盘总结，一方面协助运营团队解决因前期预判不足出现的问题，另一方面不断修正项目可研阶段分析模型，力争达成投运一体化的要求，为后期优化财务内控管理体系奠定良好基础。
（二）加强资金管理力度
部分房地产企业资金以银行贷款、上市融资以及融资租赁等方式为主，再加上部分项目资金投资总额较高，回收时间较长，房地产企业要想保障资金流稳定性，需要加强资金管理力度，对现有资金资源制定科学使用规则，确立项目款支出时间节点，讲明贷款还本付息时间，按照法律规定以及相关纳税政策要求，设计土地款等资金支出要求。同时，加强资金动态管理和资金计划实施力度。此外，房地产企业应根据内部现实情况，建设合理的资金架构体系，对相关项目中的开发资金、建设资金等进行集中管理，要求财务人员定期了解各部门财务收支，总结资金流信息，分析是否存在资金流不平稳，闲置资金运用不到位等情况，整合零散资金，实时计算相关资金使用情况，定期将资金报表反馈给管理层，由管理层负责重新调整有关资金使用计划，强化每项资金使用效益，切实提升财务内控管理体系优化质量。
（三）完善财务监督体系
房地产企业在优化财务内控管理体系时，应完善财务监督体系，为相关工作顺利实施提供良好保障。一方面，房地产企业应建设全过程监督制度，在制度中将财务监督工作与日常工作融合起来，要求专人对各项资金使用情况进行全过程监督。为了提高全过程监督质量，房地产企业应在该制度中精细划分资金使用情况监督范围，明确事前、事中以及事后监督要求，让相关人员在开展监督工作期间，动态分析各项资金支出是否合理，严禁有关人员随意挪用项目资金，一旦发现有关人员存在不良资金使用行为，按照规定引导有关人员改正不足，并将具体信息反馈上级部门，力求通过该项制度加大财务内控管理力度。另一方面，房地产企业应在内部设立专门的财务监督部门，组织审计人员或者财务专员负责执行部门职责。为了确保该部门能够有效履行财务监督职能，房地产企业应适当提高其财务内控管理地位，为其分配监督其他部门财务状况的权力，确保该部门在后期能够有效开展相关工作。
（四）改进预算管理缺陷
房地产企业存在高风险、高收益特征。房地产企业要想切实降低风险发生机率，提升经济收益，需要在优化财务内控管理体系中，积极改进预算管理缺陷，通过全员参与预算管理以及编制全面预算指标的方式，为预算管理实施打好基础。由于预算管理理解难度较高，为了有效改进预算管理缺陷，房地产企业可以在内部建设预算管理系统，在系统中搭建预算信息汇总以及财务报表制作等模块，并设计自动化预算审批功能，将该系统与业务部门工作系统联接起来。这样业务部门在后期参与预算管理工作时，可以按照系统规定程序有序完成相关任务，防止出现预算超支现象，从而切实提高财务内控管理体系优化质量。
（五）加大应收账款管理
应收账款管理影响财务内控管理体系优化质量。新时期下，房地产应按照项目销售情况，加大应收账款管理，定期开展房款催收工作，保障各类逾期房款能够顺利回收，切实提高财务内控管理体系优化效果。房地产企业应根据不同的产品制订差异化的销售回款政策、逾期房款的应对机制等。如对于客户按揭房款，提前了解银行、公积金中心放款要求，对销售人员提前宣贯并协助其对客户进行资料催收整理，达到放款条件后，沟通银行和公积金中心尽快放款到房地产企业账户；对项目现场的各家按揭银行放款速度进行末位淘汰机制，保障按揭放款尽快回收，提高资金流稳定性，从而切实强化财务内控管理体系优化质量。
五、结束语
新时期下，房地产企业要想实现良性发展，需要按照内外部环境，根据行业特征优化财务内控管理体系。由于财务内控管理体系属于系统性工作，在优化期间涉及到的内容较多，极易受到影响，阻碍优化进程。房地产企业应根据现实情况，全面分析目前财务内控管理体系优化中存在的问题，并设置相关处理对策，做好项目投资管理、加强资金管理力度、完善财务监督体系、改进预算管理缺陷、加大应收账款管理，通过多种方法落实持续优化，不断提升财务内控管理体系优化水平。
（文 / 孙晋）
（作者单位：西安顺茂置业有限公司）
参考文献
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