摘 要：我国居住权主要以合同方式、遗嘱方式、法院裁判方式订立，然而居住权登记设立的具体内容却鲜有提及，这也使得各地居住权设立纠纷频发。不同的设立方式应采取不同的登记设立标准：以合同方式设立的居住权严格采用登记生效主义；以遗嘱方式设立的居住权自继承开始时生效；以裁判方式设立的居住权则始于裁判文书生效。运用比较研究法和法解释学方法并结合其他分编对《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十八条居住权登记设立进行分析，解释质证我国居住权登记制度在不同条件中的法律地位。
关键词：居住权；登记效力；登记对抗性；遗嘱继承
一、引言
居住权被引入《民法典》物权编，虽然仅有六个条文予以说明，但居住权对我国离婚率居高不下、人口老龄化与日俱增、住房紧张等问题具有现实意义。2022年，我国民政部门公布的数据显示：依法办理离婚手续的共计287.9万对，比上年增长1.4%。不难看出，立法者设立《民法典》居住权制度的初始目的确实出于社会性保障功能，立足于我国国情以照顾弱势群体的基本居住权益。
以“居住权”“民事案件”为关键词在中国裁判文书网进行相关案例检索，经归纳类型化后发现我国居住权的主要纠纷分布于以下司法案例中：一是遗产继承中被继承人通过遗嘱将房屋分割为所有权与居住权分离状态；二是离婚纠纷中房屋所有权人对生活困难的另外一方设立附条件或附期限居住权；三是赡养关系中依法院裁判设立居住权或双方调解后协议设立居住权；四是家庭内部分家产将房屋的所有权与居住权分配不同成员。有的学者认为应严格依照《民法典》第三百六十八条第二款规定，以上类型的居住权纠纷中均采取登记才能设立居住权，未经登记居住权不生效。虽然我国有关居住权的理论研究已经有多年，但是还存在着理论与实践层面的分离，司法裁判中法官始终出于伦理道德与法律相均衡考虑并未将登记作为居住权生效的必然要件。
二、以不同方式设立居住权中登记的效能
《民法典》第三百六十八条规定：“居住权自登记时设立。”法国式物权变动以当事人合意为转移前提，对抗主义则采取登记或者交付作为要件。相较之下，德国式物权转移要严苛的多，第一阶段以双方当事人意思表示为大前提，第二阶段对于不动产物权变动采取严格的登记制度。鉴于比较法视野下不同国家的登记效力，类型化我国不同居住权设立方式中权利登记的效力十分有必要。
（一）合同方式设立居住权中登记的效力
居住权设立以登记为要件可防止与租赁权相混淆，以区分物权性居住权与债权性租赁权兼顾公示与众的作用。租赁关系基于双方合意约定的租赁合同而设立，租赁权属于债权性权利，仅约束双方当事人且不具有对世性。以合同方式设立的居住权未予登记前亦属发生在当事人之间有相对效力的法定债之关系，根据合同相对性原理仅约束合同当事人，对于善意第三人购买设立居住权的房屋时不具有对抗力。登记后的居住权属于物权性权利且具有绝对效力，对外产生约束力，任何自然人、法人或非法人组织不得侵犯该房屋居住权人的权益。居住权在登记前后性质发生巨大变化，未经登记的居住权合同实施办法应参照普通合同规范进行类推适用。
租赁权原则上有偿设立，承租人按合同约定有义务向出租人支付租赁费用后，方能取得对房屋的合法占有、使用、收益权利。合同型居住权原则上无偿设立，房屋所有权人出于照顾无住所的弱势亲友考虑，本就是为了解决社会弱势群体居无定所的生活窘境，类似于借用关系；但当事人另有约定有偿设定时，双方权利义务关系亦类似于租赁合同中出租人与承租人之间的关系。
（二）遗嘱方式设立居住权中登记的对抗效力
遗嘱人设立遗嘱行为属于单方意思表示，为他人设立居住权的前提是拥有该房屋所有权，房屋所有权人生前出于多种因素考虑为近亲属或其他有关联者设立一项具有保障意义的居住权。当被继承人死亡，随即遗嘱生效、继承开始。《民法典》第三百七十一条规定：以遗嘱方式设立居住权，参照适用本章有关规定。“参照适用”揭示了遗嘱设立居住权的特殊法律地位，物权法体系中规定了居住权可通过遗嘱设立，这也侧面映射了居住权在物权与继承的衔接适用问题中发挥的关键作用。遗嘱方式设立居住权要求“参照”本章居住权规定似乎陷入了法解释学的循环论证怪圈，遗嘱继承方式设立居住权遗留了法律空白，存有诸多值得探讨的问题：遗嘱设立居住权生效节点如何界定？是否参照合同型居住权采取严格的登记生效制？
争议颇多的一点在于登记是否构成遗嘱方式设立居住权的生效要件，具体的实施办法和参照方案并未明示则应由法官自由裁量。登记对抗的初衷是鼓励登记，当事人为获得法定对抗第三人的合法权利，即效力完整的物权，须到登记机关办理登记手续；若未办理登记，虽因交付发生物权变动，但取得的物权效力存在不能对抗善意第三人的风险。即便在遗嘱继承开始时居住权已经设立，但为了避免居住权人与所有权继承人、第三人之间的纠纷发生，宜将遗嘱设立的居住权登记公示，登记后的居住权具有物权属性——稳定的长期排他性，此时的居住权对抗效力很大程度上得到了保障。
（三）裁判方式设立居住权的登记效力
《民法典》中并未交代以裁判方式设立居住权相关规定的只言片语，但司法运行过程中却不乏法院判决诉讼当事人获得居住权利的案例。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定：当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。法院裁判文书与当事人合意订立居住协议同样具有约束双方办理居住权登记的效力，至于居住权是法院判决生效时设立抑或办理居住权登记时设立学术界观点不一。有的学者认为，人民法院设立裁判型居住权时应严格遵循登记对抗主义，不应囿于登记生效主义。另有学者认为，居住权应严格遵循登记生效主义。首先，裁判型居住权的设立初期是出于人道主义关怀，体现我国的社会主义核心价值观，保护家庭中弱势一方的居住利益。其次，法院以裁判方式设立居住权并未对房屋所有权产生实质变动，在所有权人的所有权基础上为他人设立一项用益物权。再次，法院裁判文书生效时已然对诉讼双方产生约束力，双方应严格遵照判决执行，若另外规定裁判型居住权自登记时设立可能致使法院判决的公信力大打折扣。最后，《民法典》第二百二十九条规定，物权发生变动因人民法院的判决或者仲裁机构的裁决，自法律文书生效时发生效力，基于该条规定可以推定居住权自法院判决生效时即已经设立。
三、遗嘱设立居住权中“参照适用”的理解
《民法典》规定遗嘱设立居住权“参照”适用第十四章的相关法律条文，然而立法者在创设第十四章居住权的设立方式时以合同设立为典型，遗嘱设立方式则视为特别规定，二者在居住权设立中法律地位处于伯仲之间，遗嘱设立居住权过分参照合同方式设立将陷入教条主义框架中。
遗嘱设立居住权的生效节点是依照《民法典》第二百三十条规定“继承开始时”还是第三百六十八条规定“登记生效”？这个问题是第三百七十一条“参照适用”立法手段遗留的重难点，将继承编与物权编结合适用并穿插论证，意图找到最佳解决方案。第一阶段，自遗嘱人死亡开始，因遗嘱导致物权被分割成所有权与居住权，居住权作为房屋所有权上的负担性权利，为保障该权利在继承开始时不被侵害应在此时即设立。第二阶段，遗产分割过程中，所有权人顺理成章获得房屋所有权，居住权人取得了居住权，出于公示目的和对抗保护目的双方及时到权利登记机关进行备案登记。
全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会作出解读，遗嘱型居住权的权利设立、消灭、变更等相关事宜均参照适用本章，有关居住权登记规则却并未提及。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组认为：“以遗嘱继承方式设立居住权的，不适用《民法典》第三百六十八条的规定，否认居住权登记生效主义。”继承开始时遗嘱生效，然而遗嘱继承型居住权遵循继承编规定继承开始时即产生居住权利抑或严格参照第三百六十八条自登记时设立居住权，学术界产生了较大分歧。出于尊重被继承人的个人意愿角度，意思自治原则得到充分实现，不应将登记作为生效要件，宜采取登记对抗主义更具有说服力，未办理居住权登记的不具有对抗善意第三人的功能，居住权自遗嘱继承开始时确立，此种方案更具有合理性，能有效平衡居住权人与善意受让人之间的利益冲突。遗嘱继承方式设立的居住权登记后极具公示效果，居住权人获得法律的当然保护可以对抗一切他项权利，具有优先性。遗嘱继承型居住权自继承开始时设立，不应完全参照合同型居住权和民法第三百七十八条规定自登记时设立，合同与裁判方式设立居住权宜采取登记生效主义，遗嘱方式设立居住权时则采取登记对抗主义。
四、居住权登记客体的理解
居住权是权利人为满足基本生活需要依法对他人住宅占有、使用的一种用益物权，依据第三百六十六条规定将“他人住宅”作为居住权登记的客体。我国不动产登记制度日趋完善，除了不动产以外，不动产物权亦是登记的对象，居住权登记的客体范围需要进一步明晰。
住宅可以扩大解释，无论城镇还是农村只要能够满足基本生活居住条件的房屋均可定义为住宅。所有权人为他人设立居住权往往是整套房屋且登记对象也是整套房屋，若居住权登记的客体为房屋的其中一部分合乎规定吗？《不动产登记暂行条例实施细则》中第八条规定，不动产登记是以不动产单元为基本单位。
一个现实的问题是住宅所有人仅有一套房屋，既要满足自身的居住同时又要为他人设立居住权，若将整套房屋上设立居住权，居住权人依据权利要求排除干扰，所有权人便失去了自身的生活居住保障。德国学者鲍尔·施蒂尔纳认为，为了公平起见，所有权人设立居住权时主张单将房屋一部分或者建筑的一部分设立居住权的个人意愿应当予以尊重。故应当允许房屋所有权人满足自住的基础上将房屋的一部分为他人设立居住权，登记簿上可将登记单元缩小为房屋的某一具体部分。
五、结束语
不同的居住权设立方式应采取差异化生效要件。双方当事人达成合意后订立居住权合同或者遗嘱人基于单方意思表示设立居住权，也可能法院出于公序良俗考虑判决弱势方享有居住权，综合衡量居住权的立法目的与社会效益间的平衡关系，结合婚姻家庭编和继承编中规定居住权的特殊性与补充性规范，登记在不同的设立方式中效力不同，借此彰显居住权在司法适用中的体系协调化。
（文 / 王立娜）
【基金项目：本成果系青海民族大学研究生创新项目（项目批号：04M2023054）。】
（作者简介：王立娜，青海民族大学法学院，硕士研究生，主要从事民商法方向研究。）
参考文献
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